历史房产危机模拟器
一次房产崩盘，会持续多久？
选一次真实的房产危机，看房价如何下跌、又如何恢复——再看看不同的首付比例与杠杆水平，会让你的房屋净值呈现出怎样不同的画面。
1选择一次崩盘
六个案例的指数口径各不相同——全国或城市指数、住宅价或地价，均为名义价格——跌幅与恢复期不宜直接横向比较；"恢复"指名义价格重回前高。各案例的具体口径与来源，见图表下方说明。
2设定你的首付比例
首付20%· 贷款 80%
20%60%100%（全款）
首付 20%：每 1% 的房价下跌，大约 5.0% 落在你的权益上。上行时同样被放大，下行时最容易资不抵债。
3崩盘在第几年来临？
崩盘发生在第1年
Y1Y5Y9
崩盘在你刚买入时就来临——没有前期增值作缓冲，权益直接暴露在跌幅之下。最严酷的时点。
危机前的年增长假设（模拟路径的前半段，非历史数据）
选 0% 可以只看杠杆本身的放大效应，不叠加前期增值的缓冲。
美国次贷崩盘 · 2008
S&P/Case-Shiller National · 峰值到谷底与其后
房价
你的权益
房价峰谷跌幅-27%
你的权益峰谷跌幅-135%谷底权益相对初始投入：-135%资不抵债（账面）· 未必被迫卖出
房价重回前高约11年
| 时点 | 房价 | 按揭 | 你的权益 |
|---|---|---|---|
| 买入 | $100 | $80 | $20 |
| 崩盘前高点 | $100 | $80 | $20 |
| 谷底 | $73 | $80 | $-7 |
模拟路径由两部分组成：危机发生前按假设的 5%/年 增长（可在上方调整）；危机发生后采用该历史案例的峰谷跌幅与恢复时间——完整曲线并非连续的真实历史序列。你的首付为 20%，按揭余额按"只付利息、本金不下降"的极端保守情景处理——正常摊还下，较长窗口内本金的下降通常已不可忽略，实际权益会好于图示。权益线是房子价值减去尚欠按揭，以你投入资本的回报率呈现——同样的房价变动，落在权益上的力度约为 5.0 倍。该时期真实按揭利率约 6.5%。 此为资产类别层面示意，非个人财务推演。
发生了什么从2006年年中的高点，美国全国房价指数到2012年初的低点约下跌27%——这是大萧条以来最深的全国性跌幅。按月度名义口径，指数约在2016年底至2017年初重回前高：大约十一年。全国数字掩盖了巨大的地区差异：受冲击最重的都会区跌幅远超于此，最平稳的则远小于此。数据口径：S&P/Case-Shiller 美国全国房价指数（名义 · 全国）· 峰值约 2006 年中，谷底约 2012 年初 · 原始来源
资不抵债，不等于一定被迫卖出
当权益线跌破 −100%，房子的市值已低于尚欠的按揭——你处于负资产（资不抵债）。但房贷不是保证金账户：没有每日盯市，也没有追加保证金的强平机制。一个坚持还款的借款人，通常并不会被迫卖出，而且随着房价恢复，权益会重新爬升。真正导致被迫卖出的，往往是现金流断裂或再融资受阻，而不是账面亏损本身：
- 断供。失业或收入骤减，月供供不上——导致违约与银行收楼。
- 续按揭受阻。按揭到期需续做时严重负资产，银行不肯按原条件续贷，或要求补足差额。
- 利率飙升。浮动利率或利率重置（如1981年，或2008年前的诱惑利率贷款）把月供推高到家庭无法承受。
- 投机客离场。本就打算转手获利、从未计划长期持有的买家，选择割肉离场，而非等待漫长的恢复。
香港1997年是最清楚的例子：谷底时超过十万户家庭陷入负资产。许多人熬了过来——只要坚持还款、继续住着，房子就没有被收走，而随着此后几年房价恢复，他们的权益也随之回升。那些真正被迫卖出的，往往是同时失去收入、或无法再融资的人。
诚实的前提：全款显著降低杠杆、负资产与再融资风险，但占用更多资金——这是真实的机会成本；低首付保留流动性并放大资本回报，同时也放大亏损，并在收入或再融资出问题时抬高被迫出售的风险——在最不利的市场里卖出，有时卖价还不够还清按揭。合适的杠杆水平，是一个具体家庭真正能扛过一个糟糕的十年的那个水平。